Проект

Приступая к строительству нового отеля необходимо детально изучить рынок, убедиться в оправданности инвестиций в гостиничную недвижимость и готовности рынка к принятию нового гостиничного объекта. Для этого проводится маркетинговое исследование. Подобные исследования могут проводиться как самим инвестором, так и по его поручению – независимой профессиональной компанией.

Маркетинговое исследование обязательно включает:

• Изучение экономической базы исследуемого района и наличие в нем «генераторов» транзитных поездок. В данном исследовании очень важен долгосрочный анализ. Срок эффективной эксплуатации объекта гостиничной недвижимости варьируется в среднем от 20 до 40 лет. Долгосрочная оценка необходима для определения экономических тенденций на ближайшее будущее: стабильность рынка, возможный его рост, появление новых «игроков», стагнация рынка – все, что может повлиять на экономический климат.
• Исследование «предложения». Наличие в непосредственной близости к планируемому объекту других гостиниц, анализ их операционной деятельности, включая уровень и спектр предоставляемых услуг. В идеале подобное исследование должно содержать в себе данные о загрузке отелей за последние пять – десять лет. Необходимо анализировать пиковые периоды и периоды низкой загрузки в течение всего изучаемого отрезка времени. К тому же надо просчитать возможные препятствия для успешного входа на рынок нового объекта размещения.

Профессионально проведенное маркетинговое исследование должно в полной мере учитывать опыт развития рынка в прошлом и настоящем, а также прогнозировать его будущее развитие. Такой подход даст возможность инвестору понять целесообразность и эффективность проекта, позволит определить тип будущего отеля и набор обязательных и дополнительных услуг.

При целевом маркетинге существует 3 основных этапа сегментации рынка:

1. Сегментация.  В гостиничном бизнесе рекомендуется использование следующих групп критериев при проведении сегментации рынка: культурно-географические критерии; социально-экономические; психоповеденческие и демографические критерии.
2. Выбор целевого рынка (сегмента).  Целевой рынок – это наиболее подходящая и выгодная для отеля группа сегментов рынка или всего один сегмент, на котором будет сконцентрирована маркетинговая активность. После того как основные сегменты рынка определены, гостиничному менеджменту необходимо оценить степень их привлекательности и решить, на какие сегменты рынка оно должно ориентироваться, т.е. осуществить выбор целевого рынка и выработать стратегию маркетинга.
3. Организация позиционирования гостиничного продукта, которая состоит из выбора оптимальных конкурентных преимуществ, на которых можно основывать позицию продукта своего отеля и их продвижение на целевой рынок. Наиболее распространены следующие направления дифференциации продуктов и услуг в гостиничном бизнесе: по местоположению отеля; по исторической ценности здания; по состоянию материально-технической базы отеля; по персоналу; по качеству питания; по программе поощрения постоянных гостей, по торговой марке или имиджу.

Основным требованием для жизнеспособности гостиничного предприятия является возможность удачно вписаться в экономические требования рынка. При анализе экономической эффективности всего проекта инвестору следует учитывать рациональное соотношение предварительно рассчитанных затрат на предпроектную и проектную подготовку и общих предварительных прогнозов по деятельности.

Общая предварительная стоимость предпроектной подготовки и проектных работ  включает следующие:

• стоимость прав аренды участка;
• обременение со стороны властей города;
• работы по подготовке участка;
• проектные работы, включая дизайн-проект;
• строительство;
• меблировка и оборудование;
• выплаты консультационным компаниям и подрядчикам;
• выплаты по кредитам.

Общие предварительные расчеты по деятельности объекта:

• по расценкам на номера;
• по реально достижимой загрузке;
• по эксплуатационным расходам.

Если наиболее удачным использованием участка или имеющегося здания является его эксплуатация в виде объекта размещения, то фактором, поддерживающим именно это решение, будет рациональное соотношение предварительно рассчитанных затрат на предпроектную и проектную подготовку и общих предварительных прогнозов по деятельности.

Основные принципы, принимаемые во внимание при проектировании и сооружении здания гостиницы:

• Здание (или комплекс зданий) должны органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта;
• Следует учитывать природно-климатические факторы, температуру и влажность воздуха, количество осадков, скорость и направление ветра и пр.;
• Планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям (удобство подъезда к зданию, близость магистралей);
• Здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам. Следует предусматривать возможность реконструкции здания;
• Архитектурное, конструктивное и планировочное решения здания должны обеспечивать оптимальное соотношение затрат на его эксплуатацию и доходов от предоставления услуг гостиничного предприятия;
• При проектировании здания определенную роль играют рекламные соображения: обеспечение оформления фасада, подчеркивающего престижность гостиницы, установление рекордов определенного направления (самая высокая гостиница, самая экзотичная гостиница и т.д.).

Площадь участка определяется заданием на проектирование или проектом с учетом условий размещения, характера городской среды, функционального состава и категории гостиницы. При проектировании гостиниц и гостиничных комплексов (кроме мотелей) их участки рекомендуется размещать в пешеходной доступности от станций метрополитена (в радиусе 700 м). Мотели следует размещать преимущественно на пересечении МКАД с крупнейшими транзитными магистралями Москвы.

Создание комплекса безопасности гостиницы – один из тех случаев, когда система контроля доступа, охранно-пожарная сигнализация и система видеонаблюдения служат не только для охраны помещений, но и для контроля за постояльцами, посетителями и персоналом. Разумеется, и подходы к ее построению во многом отличаются от других объектов.

Процесс предпроектной подготовки и реализации проекта включает в себя разработку проектной и рабочей документации, а также дизайн-проект с подготовкой к началу самого строительства. Для реализации данных этапов инвестору необходимо собрать рабочую группу, в которую входят:

• Архитекторы/инженеры. На этих участников рабочей группы возлагаются основные обязанности по:
• Профессиональный консультант по гостиничной недвижимости. Совместная работа профессионального консультанта по гостиничной недвижимости и команды архитекторов позволяет вывести на рынок продукт, максимально отвечающий своему функциональному назначению.
• Менеджер проекта, задача которого состоит в координации действий всех участников, организации взаимодействия с инвестором, потенциальными подрядчиками и субподрядчиками, отслеживании сроков исполнения работ и контроле выделенного бюджета, заключении контрактов от имени инвестора, решении текущих вопросов.
• Дизайнер-архитектор. В зависимости типа и размеров объекта необходима разработка дизайн-проекта, который должен сочетать в себе функциональность и гармоничность планируемого отеля и соответствовать всем требованиям выбранной целевой группы потребителей, а также сервисным и операционным стандартам оператора отеля.